De Japanse vastgoedmarkt verandert: hoe nieuwe wetten over makelaarskosten en renovaties de markt zullen veranderen

Japans Immobilienmarkt durchläuft 2024 und 2025 einen großen Wandel.Mit der Obergrenze für Maklergebühren ab Juli 2024 und strengeren Sanierungsvorschriften ab April 2025 werden diese Änderungen Immobilientransaktionen erheblich beeinflussen – insbesondere im Akiya-Markt (verlassene Häuser).

Für Käufer, Investoren und Immobilienprofis bergen diese Reformen Chancen und Herausforderungen. In diesem Artikel erklären wir, was sich ändert, wie es den Immobilienmarkt prägt und was das für Käufer, Verkäufer und Investoren bedeutet.

1. Obergrenze für Maklergebühren (gültig ab Juli 2024)

Was ändert sich?

• Für Immobilien unter 8 Millionen JPY gilt eine maximale Maklergebühr von 300.000 JPY (inkl. Steuern).

• Bisher wurde die Gebühr als 3 % des Kaufpreises + 60.000 JPY + Steuern berechnet.

• Für günstige Häuser (z. B. ab 1 Mio. JPY) kann die Gebühr nun bis zu 30 % des Kaufpreises ausmachen.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt✅ Vorteile

• Mehr Agenturen listen Akiyas: Da die Gebühren nun garantiert sind, werden mehr Makler günstige Häuser anbieten.

• Mehr bezahlbare Häuser: Bisher ungelistete Akiyas könnten auf den Markt kommen.

❌ Nachteile

• Kostenanstieg für Käufer: Bei einem 1-Mio.-JPY-Haus sind 300.000 JPY Gebühr unattraktiv für Budgetkäufer.

• Strategiewechsel bei Investoren: Höhere Nebenkosten könnten Investoren von Ultra-Günstig-Immobilien abschrecken.

2. Strengere Sanierungsvorschriften (gültig ab April 2025)

Was ändert sich?

• Bauliche Großsanierungen (z. B. Dachumbau, Stützenversetzung, Fundamentänderungen) benötigen nun Genehmigungen wie Neubauten.

• Kosmetische Sanierungen (Streichen, Bodenbeläge, Innenausbau) bleiben unberührt.

Auswirkungen auf den Akiya-Markt✅ Vorteile

• Sicherere Häuser: Strenge Standards verhindern Pfusch bei Sanierungen.

• Stabilere Immobilienwerte: Schlecht renovierte Häuser werden seltener, was Preise stabilisiert.

❌ Nachteile

• Mehr Kosten und Bürokratie: Längere Genehmigungsverfahren verteuern Sanierungsprojekte.

• Rückgang bei Kleininvestoren: Strenge Regeln könnten Investoren abschrecken, was die Sanierung ländlicher Gebiete verlangsamt.

3. Was bedeutet das für Japans Immobilienzukunft?

Japan steht vor einem Paradox: Wohnungsknappheit in Städten vs. Millionen verlassener Häuser auf dem Land. Die neuen Regeln sollen Akiyas attraktiver machen – aber reicht das?

Für Käufer & Eigentümer

• Mehr Akiyas auf dem Markt, aber höhere Kaufnebenkosten.

• Sichere Sanierungen, aber teurere Umbauten.

Für Makler

• Mehr Akiya-Angebote, aber weniger Ultra-Günstig-Deals.

Für Investoren

• Höhere Sanierungskosten, aber langfristig stabilere Werte.

4. Sollten Sie jetzt in Japans Immobilienmarkt investieren?

Der Markt wandelt sich – Timing ist alles. Trotz höherer Kosten bieten sich Chancen:

• Akiyas als „Hidden Gems“: Mehr Transparenz und Verfügbarkeit.

• Qualitätssteigerung: Strenge Sanierungsregeln fördern langfristig sichere Investitionen.

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